房地产业是指：以土地和建筑物(wù)為(wèi)经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理(lǐ)以及维修、装饰和服務(wù)的集多(duō)种经济活动為(wèi)一體(tǐ)的综合性产业，是具有(yǒu)先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理(lǐ)，土地使用(yòng)权的有(yǒu)偿划拨、转让，房屋所有(yǒu)权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称為(wèi)房地产业。房地产开发管理(lǐ)企业还可(kě)进一步分(fēn)為(wèi)住宅地产商(shāng)、商(shāng)业地产商(shāng)以及园區(qū)地产商(shāng)，其中住宅地产占比约74%，是主力军。

房地产行业趋势判断

商(shāng)品住宅开发经过近二十多(duō)年的高速发展，已成為(wèi)年销售规模十万亿元、影响國(guó)民(mín)经济发展的支柱产业。从大周期的角度观察，已迈入了成熟期，市场容量虽大、未来仍有(yǒu)发展空间，但由于基数也大，因此長(cháng)期增長(cháng)潜力并不足。

1. 商(shāng)品住宅销售额增速呈回落趋势，由于基数高，未来增長(cháng)潜力不足，进入低速增長(cháng)新(xīn)阶段。

2. 中國(guó)人口出生高峰期已过，呈现回落趋势，短期难以显著回升。

2、區(qū)域增長(cháng)极效应凸显的资源红利：區(qū)域聚集效应和资源虹吸效应将进一步體(tǐ)现。

未来经济发展将从“一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市”城市层级划分(fēn)的方式转变為(wèi)“京津冀城市群、長(cháng)三角城市群、珠三角城市群、長(cháng)江中游城市群、成渝城市群”等區(qū)域增長(cháng)极划分(fēn)方式，增長(cháng)极内的一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)乃至于广袤农村地區(qū)，都将随着资源要素的不断聚集，迎来不同程度和不同模式的增長(cháng)。

3、租赁用(yòng)地入市改变地产格局

今年“租售并举”長(cháng)效制度出台不仅體(tǐ)现在政策密集出台，更实打实的體(tǐ)现在“只租不售”用(yòng)地的转让。上海市只租不售用(yòng)地供给面积在2017年以来已经接近100万平米，占上海市住宅类用(yòng)地成交面积的19%。

4、成熟期，行业集中度提升带来的规模红利

市场集中度会进一步向行业龙头企业集中：2012年以来房地产行业集中度不断提高，而2017年集中度的提升速度明显加快。